香港是享譽(yù)盛名的“軌道上的城市”，尤其是以軌道交通為主的TOD(以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式)發(fā)展，通過(guò)“軌道+物業(yè)”的商業(yè)模式，促成港鐵成為世界上少數(shù)能盈利的地鐵公司之一。成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)，可以從TOD的“香港模式”中學(xué)習(xí)借鑒，通過(guò)三大場(chǎng)景的賦能實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

　　香港TOD“站城一體化”理念的啟迪

戴德梁行(國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一)是早期香港九龍TOD站點(diǎn)的深度參與者。九龍站的一體化開發(fā)模式極具代表性，集中體現(xiàn)出TOD多功能復(fù)合高密度的特性。

1998年九龍站的港鐵東涌線和機(jī)場(chǎng)快線開通后，將原來(lái)的交通末端打通，這里成為連接香港西部和機(jī)場(chǎng)的重要交通節(jié)點(diǎn)。隨之，區(qū)域有序進(jìn)行了高端住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)。可以說(shuō)，通過(guò)“站城一體化”開發(fā)理念，促使西九龍片區(qū)演變?yōu)槌鞘袡C(jī)場(chǎng)會(huì)客廳，奠定九龍成為香港的金融與文化中心的要素基礎(chǔ)。

“站城一體化”的開發(fā)理念，是實(shí)現(xiàn)地鐵與周邊建筑及其他交通設(shè)施的無(wú)縫接駁，提升地鐵對(duì)城市中心人口的疏解能力，增強(qiáng)TOD項(xiàng)目對(duì)站點(diǎn)客流的疏導(dǎo)及利用效率。

九龍TOD站點(diǎn)的發(fā)展過(guò)程某種程度上也折射了港鐵的演進(jìn)過(guò)程。港鐵大致經(jīng)歷了以下三大階段：開發(fā)初期作為連接城市各區(qū)居民公共出行工具，主要承擔(dān)疏導(dǎo)城市交通及推動(dòng)人口遷移的作用，是城市規(guī)劃任務(wù)中的重要環(huán)節(jié)；隨后，地鐵與房地產(chǎn)共同開發(fā)，上蓋物業(yè)涌現(xiàn)，完善的站點(diǎn)周邊配套與便利的交通可達(dá)性加速了城市核心商圈外擴(kuò)和新興商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)；現(xiàn)階段港鐵與高鐵網(wǎng)絡(luò)積極對(duì)接，充分提高不同交通間換乘效率。

時(shí)至今日，香港的城市發(fā)展形成了以軌道交通為支撐的形態(tài)——全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內(nèi)，九龍、新九龍以及香港島更是高達(dá)65%。香港市民90%以上依靠公交出行，其中大部分是地鐵乘客。港鐵作為世界上少數(shù)能盈利的地鐵公司，深深得益于其“軌道+物業(yè)”的商業(yè)模式，該模式不僅僅是一個(gè)交通和用地規(guī)劃的技術(shù)手段，同時(shí)也提供了高品質(zhì)及可靠的交通服務(wù)，更是讓地鐵成為組織生活功能和場(chǎng)景的紐帶。

“軌道+物業(yè)”的商業(yè)模式，要通過(guò)在公共交通樞紐周邊進(jìn)行混合功能及高密度開發(fā)，重新改變城市土地價(jià)值的分配，引發(fā)城市空間的變遷，形成軌道沿線特有的物業(yè)及城市發(fā)展形態(tài)，提升城市功能和開發(fā)價(jià)值，并利用綜合開發(fā)增值收益反哺軌道交通建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的巨量資金缺口。這應(yīng)當(dāng)是超特大城市軌道交通和城市可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

作為擁有558公里城市軌道交通開通運(yùn)營(yíng)里程，日均客運(yùn)量500萬(wàn)乘次的大都市，成都軌道交通占公共交通出行比例60%，TOD項(xiàng)目從前期研究、后期開發(fā)與運(yùn)營(yíng)都可以參考“香港模式”，實(shí)際上已有不少項(xiàng)目在這樣嘗試。

　　以三大場(chǎng)景助推成都TOD高質(zhì)量發(fā)展

結(jié)合未來(lái)城市在消費(fèi)、生活和生態(tài)的追求，建議以新消費(fèi)煙火場(chǎng)景、元宇宙數(shù)字場(chǎng)景、生態(tài)化公園場(chǎng)景三大場(chǎng)景賦能成都TOD高質(zhì)量發(fā)展。

新消費(fèi)煙火場(chǎng)景。TOD利用其交通便利性能有效導(dǎo)入并形成消費(fèi)人口的集聚，借助立體化的商業(yè)空間的縱向開發(fā)利用，形成獨(dú)立地下商業(yè)+地上集中商業(yè)+地鐵連廊商業(yè)的立體化消費(fèi)空間，使得消費(fèi)者在站點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多元消費(fèi)方式，體驗(yàn)不同購(gòu)物感受。

以煙火成都為核心理念構(gòu)建成都TOD時(shí)代下城市美好舒適生活圈，著眼城市級(jí)、片區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)消費(fèi)格局，差異化布局大體量、全業(yè)態(tài)的綜合型商業(yè)，景觀化、場(chǎng)景式的公園型商業(yè)，小而美、特色化的街區(qū)型商業(yè)。同時(shí)，將現(xiàn)代商業(yè)與生活美學(xué)空間結(jié)合，打造藝術(shù)、人文、時(shí)尚、商業(yè)的融合體，引入新零售主力店，滿足年輕化、時(shí)尚化消費(fèi)體驗(yàn)，營(yíng)造全客層覆蓋、全時(shí)段運(yùn)營(yíng)、全業(yè)態(tài)融合、一站式滿足的站城空間。

元宇宙數(shù)字場(chǎng)景。強(qiáng)化“智慧+元宇宙”賦能，基于建筑信息模型(BIM)、城市信息模型(CIM)等技術(shù)，構(gòu)建城市TOD數(shù)字底座，打造數(shù)字孿生TOD，推動(dòng)地上建筑物、構(gòu)筑物、人流移動(dòng)、交通調(diào)度、站內(nèi)設(shè)施和地下管線、管廊等數(shù)字化展示、可視化管理，實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)管理數(shù)字化智慧化升級(jí)，統(tǒng)籌圖像采集終端和感知終端的布局和應(yīng)用，穩(wěn)步推進(jìn)“智慧+”城市TOD運(yùn)營(yíng)管理的深度融合。同時(shí)，將元宇宙的概念結(jié)合到實(shí)體的TOD城市功能和場(chǎng)景設(shè)計(jì)中，將潮流商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、高端居住、交通樞紐融入未來(lái)數(shù)字智慧場(chǎng)景，形成新的城市活力聚場(chǎng)，成為未來(lái)城市前沿生活的樣本。

生態(tài)化公園場(chǎng)景。成都作為公園城市首提地，TOD也需要與公園城市理念相融合，步行空間打造成綠化空間，引入下沉廣場(chǎng)，營(yíng)造綠色環(huán)境，探索形成一套別具特色的“成都模式”，著力將生態(tài)型、人本化、有韌性的高質(zhì)量發(fā)展特質(zhì)貫穿其中，將TOD的站點(diǎn)打造成一個(gè)充滿綠意的城市客廳，戶外庭院、露臺(tái)和主題屋頂花園，為人們提供全天候、生態(tài)化、開敞式的休閑社交和家庭陪伴空間。